全市楼市库存量消化期仅9个月

by 信息时报 | 记者 罗莎琳 | 2018-11-14 10:50

信息时报讯(记者 罗莎琳)目前广州楼市供应是否充足?日前记者根据阳光家缘、中原地产的统计显示,广州目前楼市库存量为786万平方米,消化周期仅9个月,其中天河的消化周期不足三个月,而花都供应量大也导致消化周期长,为32个月。业内人士表示,接近年底,房企势必加大促销力度,不过是否买房不能有“抄底”的心态,必须根据自身情况决定。


整体消化周期持续5个月下跌

黄埔、增城不足半年

由于近段时间成交量提升,直接导致整体消化周期连续5个月下降,根据阳光家缘统计显示,目前已降至9个月,为近一年以来最低水平。

从各区消化周期来看,天河消化周期不足3个月,区域目前除东圃板块兰亭盛荟、黄村珠江花城等个别项目外,其余基本处于清尾、售罄阶段。消化周期紧随其后的为黄埔、增城两区,其中黄埔为5个月,增城为5.4个月,且上述两区均呈现消化周期持续下跌现象。据悉,黄埔区库存不足的主要原因为近年供地偏少,加上部分地块用于人才租赁房建设,因此实际可用于销售的地块面积“供不应求”,市场转化能力弱;而增城区虽然2016年以来供地量有所增加,但用地获取成本较以往大幅提高,在当前市场环境下,开发商推货计划更加谨慎。

据悉,国庆后,全市供应面临假期推货后的“疲软期”;部分国庆前夕,甚至9月已取得预售证的项目正处于处理剩余货量阶段,而预计下一波“供应潮”将有待备案价机制调整完善后到来。根据阳光家缘显示,10月供应仍以增城、南沙两区为主要支撑,两区累计提供40.22万㎡新批面积,占总供应量近一半水平。主要供货个盘有朱村云溪四季(3.4万㎡)、科慧花园(2.25万㎡)、南沙滨海新城(1.91万㎡)等。此外,供应面积排行第三的荔湾区,本月累计提供10.11万㎡新增住宅,该供应量环比上涨1.3倍,广钢板块的华发中央公园(2.13万㎡)、金茂府(1.8万㎡)为供应主力。广州中原研究发展部认为,随着近年集中供应用地陆续转化为一手项目,未来广钢将有更多全新项目投入市场,预计该板块今年末至明年将再次迎来大批量供应阶段,市场热度将进一步提升。


金九银十失色?

10月广州成交量下跌近三成

金九银十这个传统概念已逐渐转淡,开发商加快推货计划,并不把希望完全寄托在金九银十黄金周上,从九月初甚至八月底开始,不少房企便纷纷抢跑。根据阳光家缘监控显示,10月广州一手住宅整体网签共85.11万㎡,环比下跌29%,网签一手住宅为7971宗。

广州中原研究发展部认为,受国庆周网签速度放缓以及部分项目于9月初“抢跑”推货影响,10月整体成交不及9月;但对比去年同期,今年10月网签量同比增加2成,由此说明市场活跃程度较去年有所改善。另一方面,根据 “十一”期间对市场进行调研发现,今年项目“扎堆”十一同台推货的现象不如过去明显;房企、买家对于“楼市黄金周”的态度正在发生变化,就目前情况而言,九月份至十二月均属于楼市推盘、消化的集中期,预计随着备案价优化措施落实,11-12月项目买卖气氛将更加活跃。

从各区的数据上来看,10月增城、从化、黄埔3区网签环比上升。但需要指出的是,增城数据中存在回迁房南山丰景花园集中网签6.74万㎡、赛宝花园网签3.63万㎡影响,假如将回迁项目进行剔除,增城实际网签应在22-23万㎡左右,该区本月交易网签集中在中海联睿品(2.41万㎡,267宗)、科慧花园(4.04万㎡,384宗)两大项目,上述项目可见目前市场上增城区较受追捧的项目仍离不开性价比高、地铁通勤等要素条件。

从化区本月网签5.89万㎡,环比上涨87%,为全市环比增幅最大的单区。主要拉动成交的珠江壹城(0.99万㎡,92宗)、保利桃花源(1.07万㎡,86宗),随着14号线投入运营时间即将到来,预计四季度至未来一年从化地铁沿线一二手市场将会受到更多买家关注。此外,黄埔区本月网签10.32万㎡,环比持平。该区已连续2月成交回升,并“摆脱”7、8月份仅3-4万㎡网签的尴尬情况。

广州中原研究发展部认为,虽然黄埔区上半年网签主力知识城板块进入供应减少阶段,但由于9月以来多个在售大盘采取让利措施,促使市场成交有所回升,其中万科三盘(尚城、里享家、幸福誉)本月累计网签3.68万㎡(409宗),越秀保利爱特城网签1.75万㎡(181宗);上述项目均为国庆前后采取一定促销活动的项目,可见在目前市场环境下,积极求变的项目仍然对买家存在较大吸引力。此外,由于中心区天河、荔湾、海珠等区处理积压网签数量减少,导致本月相关区域网签呈现50%以上的下滑。


年底适合入市吗?

专家:不要妄想抄底

业内人士表示,年底开发商们的年目标任务要想完成仍然有很大的压力,所以继续降价销售提高销量,换取现金已经成为一个重要手段。对此,年底买房不失为一个重要时机。但是切记不要妄想抄底房价,持续加大杠杆,最理智的应该是根据自身能力去选择,这样才能把风险降到最低。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,广州楼市实际上表现还是不错的,11月份供应量积极增加,而市场观望情绪也会不断看淡,市场交易也会趋于活跃。大体上说,随着粤港澳大湾区的建设,城市未来发展的机会较大,这利好此类城市的全面健康发展。所以近期市场悲观情绪会减弱,从购房的角度看,年底成交量还是有望反弹的。

严跃进也建议,近期影响楼市的最大政策面,其实是中央对于经济下行的关注,所以房地产市场本身会面临一些直接或间接的利好。购房入市积极性应该增加,观望意义不大,而且不排除银行信贷政策也有放宽的可能。但是切记不要妄想抄底房价,应该是根据自身能力去选择,把风险降到最低。

不过专家也提醒,年底购房时,特价房优惠是常见的营销手段之一了。因为房价上的,让很多购房者心动。但是大家一定要保持清醒,“无好货”的真理一样适用于楼市。特价房大多存在一定瑕疵,也许是楼层不合理,也许户型过于奇葩等等。当然也不排除有“捡漏”的可能,遇到特价房时,购房者一定要搞清房源的具体信息,不要因为钱而消费了自己未来的生活舒适度。


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